¿Cómo alquilar para comprar? Pros y contras

¿Cómo alquilar para ser dueño de una casa? Con el sueño de ser propietario de una vivienda fuera del alcance de muchos Millennials endeudados, el atractivo de alquilar para comprar suena como un sueño alternativo y alcanzable. En lugar de “desperdiciar” miles de dólares en renta mientras se esfuerza por ahorrar para el pago inicial, el dinero de la renta se destina al precio de la vivienda. Entonces, la gente siempre pregunta, ¿cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra, que también se conoce como compra de arrendamiento, es un contrato entre usted y el vendedor para comprar una casa en una fecha de cierre futura. Esto puede ser de uno a tres años después de la firma del contrato. Solo el 1% de los compradores de vivienda por primera vez alquilaron para comprar el año pasado, según lo publicado por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Costos iniciales

El alquiler con opción a compra es diferente a un , que le da la opción de comprar un lugar que estaba alquilando antes de que salga al mercado, pero no hay obligación de hacerlo. Cuando alquila para comprar, generalmente hace un depósito, que también se puede llamar «dinero de opción», y el contrato estipula su obligación de comprar. El depósito va al vendedor y es una tarifa no reembolsable.

No hay una tasa estándar, que puede oscilar entre el 2,5 % y el 7 % del precio total de compra de la vivienda. Si estuviera comprando una casa por $ 250,000 y pagara una consideración de opción del 3%, pagaría $ 7,500 por adelantado. Es inteligente que ese dinero se destine al precio de compra al cierre, así que asegúrese de que esté incluido como una cláusula en su contrato.

Contrato

El contrato especificará el precio de la casa al valor de mercado o un poco más alto. Algunos contratos fijarán un precio para cuando expire el contrato de arrendamiento en función de las expectativas del valor de mercado futuro. Por lo general, es ventajoso establecer el precio al valor de mercado cuando firmó el contrato en caso de que aumente el valor de mercado.

Pago de renta

El alquiler generalmente se usa para el precio de compra de la casa. Algunos contratos establecen que solo un porcentaje del pago del alquiler se destina al precio de compra.

Por ejemplo, si está pagando $1400 al mes de alquiler durante 4 años y el 30 % de eso se destina a la compra de la casa, habría pagado $20 160 del precio de compra ($1400 x 0,30 = $420; $420 x 48 meses). = $20,160).

Mantenimiento

Su contrato puede establecer que usted, como comprador, tiene que pagar las reparaciones, los honorarios del propietario, los impuestos sobre la propiedad y el seguro mientras alquila. Otros contratos estipularán que el propietario actual (el vendedor) cubra estos costos. Es importante que tu contrato establezca claramente quién cubrirá las reparaciones, porque podrías quedar atrapado reparando una fuga de agua en una casa que aún no es legalmente tuya. Aún debe tener un seguro de inquilino para cubrir cualquier problema en el ínterin.

Comprando la Casa

Si no puede comprar la casa porque no puede asegurar el financiamiento y su contrato decía que estaba legalmente obligado a comprar, tendrá que pasar por procedimientos legales. Si no estaba legalmente obligado a comprar, su opción caduca y pierde el dinero que pagó.

Si desea comprar la casa y asegura con éxito una hipoteca, entonces le paga al vendedor y se convierte en propietario.

Los pros y los contras del alquiler con opción a compra

La opción de alquilar con opción a compra es atractiva para muchos compradores de vivienda primerizos cuyo crédito no es bueno o que no pueden permitirse ahorrar para el pago inicial. Cuando las cosas suenan demasiado buenas para ser verdad, por lo general lo son. Entonces, ¿cuáles son los pros y los contras?

Ventajas de alquilar con opción a compra

• No necesita tener un 20% ahorrado para el pago inicial antes de comprar. Esta cantidad está fuera del alcance de la mayoría de las personas que están pagando préstamos estudiantiles y deudas de tarjetas de crédito, dado que el precio promedio de la vivienda es de más de $318,000, lo que significa que usted pagaría $63,600.
• Sus pagos de alquiler actúan como una inversión. En lugar de «regalar» el alquiler de una casa en la que se hospeda temporalmente, su alquiler se destina al precio de compra de la casa.
• Puedes probar antes de comprar. Puede vivir en la casa para asegurarse de que la ama antes de comprarla.
• Puede mejorar su puntaje de crédito y ahorrar más para el pago inicial. Si su crédito no es excelente, tiene algunos años para pagar la deuda y mejorar su crédito antes de solicitar una hipoteca.
• Podría obtener una gran oferta en una casa si el valor de mercado aumenta mientras la alquila. Este es el mejor de los casos y puede suceder si investiga ubicaciones y sigue las tendencias del mercado.
• Un contrato bien estructurado puede distribuir equitativamente el riesgo entre ambas partes para que usted (como inquilino) no tenga la mayor parte del riesgo financiero.

Contras de alquilar con opción a compra

• Los arreglos pueden ser muy complejos y requiere una persona orientada a los detalles para leer toda la letra pequeña.
• Puede no estar claro quién es responsable de las reparaciones durante el período de alquiler: ¿es el propietario actual o futuro? ¿Quién paga los impuestos sobre la propiedad? Debe asegurarse de que estos factores estén claramente establecidos en el contrato.
• ¿Se acredita el 100 % de su pago de alquiler para la compra de la vivienda o solo una parte? Esto determinará cuánto deberá en la casa.
• Puede perder toda su inversión si no realiza uno o dos pagos. Con las hipotecas, si no hace un pago, su puntaje de crédito baja y no pierde nada del capital de la vivienda. Con un contrato de alquiler con opción a compra, puede perder todo el dinero que ha invertido en la casa. Si las casas en su área comienzan a perder valor, corre el riesgo de haber comprado una casa que no vale tanto como pensaba. .
• También debe asegurarse de calificar para una hipoteca a fin de poder pagar el resto de los pagos de la casa. Si es el momento de comprar y no califica, perderá su tarifa de opción de compra y las primas.
• Si el vendedor no paga la hipoteca existente, puede ejecutar la ejecución hipotecaria de la vivienda y otro comprador podría comprarla. Eso lo dejaría buscando un nuevo lugar dentro de los 30 días.

Donde se puede alquilar para comprar

Consulte sitios web como y donde puede buscar casas de alquiler con opción a compra. Lo más probable es que encuentre casas que se ofrecen a un precio más bajo que otras en el mercado. Cada estado tiene diferentes leyes para las propiedades de alquiler con opción a compra y algunas lo protegerán si se atrasa en sus pagos debido a la pérdida del trabajo o algún otro escenario.

¿Le parece que alquilar con opción a compra es la mejor opción para usted? Asegúrese de investigar sus opciones y comprender las leyes de su estado. También es recomendable que un corredor de bienes raíces revise su contrato de alquiler con opción a compra, para que pueda asegurarse de que el acuerdo sea justo y no esté asumiendo demasiada carga financiera.