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Cómo alquilar para comprar una casa

Si es como la mayoría de los compradores de vivienda, necesitará un [mortgage] para financiar la compra de una nueva casa. Para calificar, debe tener una buena [credit score] y efectivo para el pago inicial. Sin estos, la ruta tradicional hacia la propiedad de vivienda puede no ser una opción.

Sin embargo, existe una alternativa: un contrato de alquiler con opción a compra, en el que usted alquila una casa por un cierto período de tiempo, con la opción de comprarla antes de que expire el contrato de arrendamiento. Los contratos de alquiler con opción a compra constan de dos partes: un contrato de arrendamiento estándar y una opción de compra.1

Aquí hay un resumen de lo que debe observar y cómo funciona el proceso de alquiler con opción a compra. Es más complicado que alquilar y deberá tomar precauciones adicionales para proteger sus intereses. Si lo hace, le ayudará a determinar si la oferta es una buena opción si está buscando comprar una casa.

CONCLUSIONES CLAVE

  • Un contrato de alquiler con opción a compra es un trato en el que te comprometes a alquilar una propiedad por un período de tiempo específico, con la opción de comprarla antes de que expire el contrato de arrendamiento.
  • Los acuerdos de alquiler con opción a compra incluyen un contrato de arrendamiento estándar y también una opción para comprar la propiedad en un momento posterior.
  • Los contratos de arrendamiento con opción de compra le dan derecho a comprar la casa cuando vence el contrato de arrendamiento, mientras que los contratos de arrendamiento con opción de compra requieren que usted la compre.
  • Usted paga el alquiler durante todo el contrato de arrendamiento y, en algunos casos, se aplica un porcentaje del pago al precio de compra.
  • Con algunos contratos de alquiler con opción a compra, es posible que deba mantener la propiedad y pagar las reparaciones.

Tarifas iniciales no reembolsables

En un contrato de alquiler con opción a compra, usted (como comprador) le paga al vendedor una tarifa única, generalmente no reembolsable, por adelantado denominada tarifa de opción, dinero de opción o consideración de opción. Esta tarifa es lo que le da la opción de comprar la casa en una fecha futura. La tarifa de la opción a menudo es negociable, ya que no hay una tasa estándar. Aún así, la tarifa suele oscilar entre el 1 % y el 5 % del precio de compra.2

Arrendamiento-Opción vs. Arrendamiento-Compra

Es importante tener en cuenta que existen diferentes tipos de contratos de alquiler con opción a compra, y algunos son más fáciles de usar y flexibles que otros. [Lease-option] los contratos le dan el derecho, pero no la obligación, de comprar la casa cuando vence el contrato de arrendamiento. Si decide no comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento, la opción simplemente vence y puede irse sin ninguna obligación de seguir pagando el alquiler o comprar. Este no es siempre el caso de los contratos de arrendamiento con opción a compra.2

Para tener la opción de compra sin la obligación de comprar, debe ser un contrato de opción de arrendamiento. Debido a que la jerga legal puede ser difícil de descifrar, siempre es una buena idea revisar el contrato con un abogado de bienes raíces calificado antes de firmar cualquier cosa, para que conozca sus derechos y sepa exactamente en qué se está metiendo.3

Tenga cuidado con los contratos de arrendamiento con opción a compra: podría estar legalmente obligado a comprar la casa al final del contrato de arrendamiento, ya sea que pueda pagarlo o no.

Acuerdo sobre el precio de compra

Los contratos de alquiler con opción a compra deben especificar cuándo y cómo se determina el precio de compra de la vivienda. En algunos casos, usted y el vendedor acordarán un precio de compra cuando se firme el contrato, a menudo a un precio más alto que el valor de mercado actual. En otras situaciones, el precio se determina cuando vence el contrato de arrendamiento, según el valor de mercado actual de la propiedad. Muchos compradores prefieren «asegurar» el precio de compra, especialmente en mercados donde los precios de las viviendas tienden a subir.4

Aplicación de la Renta al Principal

Pagará el alquiler durante todo el plazo del contrato de arrendamiento. La pregunta es si una parte de cada pago se aplica al precio de compra final. Por ejemplo, si paga $1200 en alquiler cada mes durante tres años, y el 25 % de eso se acredita para la compra, obtendrá un crédito de alquiler de $10 800 ($1200 x 0,25 = $300; ​​$300 x 36 meses = $10 800). Por lo general, el alquiler es un poco más alto que la tarifa vigente en el área para compensar el crédito de alquiler que recibe. Pero asegúrese de saber lo que obtiene por pagar esa prima.1

En algunos contratos, todo o parte del dinero de la opción que debe pagar se puede aplicar al precio de compra final al cierre.

Mantenimiento de viviendas de alquiler con opción a compra

Dependiendo de los términos del contrato, usted puede ser responsable de mantener la propiedad y pagar las reparaciones. Por lo general, esto es responsabilidad del propietario, así que lea atentamente la letra pequeña de su contrato. Debido a que los vendedores son los responsables en última instancia de cualquier tarifa, impuesto y seguro de la asociación de propietarios (después de todo, sigue siendo su casa), por lo general optan por cubrir estos costos. De cualquier manera, necesitará una póliza de seguro de inquilino para cubrir las pérdidas de propiedad personal y brindar cobertura de responsabilidad civil si alguien resulta lesionado mientras está en la casa o si usted lesiona a alguien accidentalmente.5

Asegúrese de que los requisitos de mantenimiento y reparación estén claramente establecidos en el contrato (pídale a su abogado que le explique sus responsabilidades). Mantener la propiedad, por ejemplo, cortar el césped, rastrillar las hojas y limpiar las canaletas, etc., es muy diferente a reemplazar un techo dañado o actualizar la electricidad. Ya sea que sea responsable de todo o solo de cortar el césped, haga inspeccionar la casa, solicite una tasación y asegúrese de que los impuestos sobre la propiedad estén al día antes de firmar nada.

Comprando la Propiedad

Lo que sucede cuando finaliza el contrato depende en parte del tipo de acuerdo que haya firmado. Si tiene un contrato de opción de arrendamiento y quiere comprar la propiedad, probablemente necesitará obtener una hipoteca (u otro tipo de financiamiento) para pagarle al vendedor en su totalidad.

Por el contrario, si decide no comprar la casa, o no puede asegurar el financiamiento al final del plazo del arrendamiento, la opción vence y se muda de la casa, como si estuviera alquilando cualquier otra propiedad. Es probable que pierda el dinero pagado hasta ese momento, incluido el dinero de la opción y cualquier crédito de alquiler ganado, pero no tendrá ninguna obligación de seguir alquilando o de comprar la casa.2

Si tiene un contrato de arrendamiento con opción a compra, es posible que esté legalmente obligado a comprar la propiedad cuando expire el contrato de arrendamiento. Esto puede ser problemático por muchas razones, especialmente si no puede obtener una hipoteca. Los contratos de arrendamiento con opción casi siempre son preferibles a los contratos de arrendamiento con opción de compra porque ofrecen más flexibilidad y no corre el riesgo de ser demandado si no desea o no puede comprar la casa cuando vence el arrendamiento.2

Trate el proceso de la misma manera que lo haría si estuviera comprando una casa: haga su debida diligencia, investigue el área, compare precios con otras casas cercanas, investigue el contrato e investigue el historial del vendedor.

Si tiene dificultades financieras relacionadas con COVID-19, [programs for renters] y propietarios de viviendas que previenen la ejecución hipotecaria, el desalojo y brindan [mortgage payment relief] están disponibles a través del gobierno federal, los estados, los municipios y los prestamistas privados como parte del paquete de estímulo del coronavirus.

El candidato ideal para alquilar con opción a compra

Un acuerdo de alquiler con opción a compra puede ser una excelente opción si usted es un aspirante a propietario pero no está del todo preparado, financieramente hablando. Estos acuerdos le brindan la oportunidad de poner en orden sus finanzas, mejorar su puntaje de crédito y ahorrar dinero para el pago inicial mientras «asegura» el [house you’d like to own]. Si el dinero de la opción y/o un porcentaje de la renta se destina al precio de compra, lo que suele suceder, también puede generar algo de capital.4

Si bien los acuerdos de alquiler con opción a compra tradicionalmente se han dirigido a personas que no pueden calificar para [conforming loans], hay un segundo grupo de candidatos que la industria de alquiler con opción a compra ha pasado por alto en gran medida: personas que no pueden obtener hipotecas en mercados de préstamos caros y no conformes. “En los mercados inmobiliarios urbanos de alto costo, donde préstamos jumbo (no conformes) son el estándar, existe una gran demanda de una mejor solución para las personas financieramente viables y solventes que aún no pueden obtener o no quieren una hipoteca”, dice Marjorie Scholtz, fundadora y directora ejecutiva de [Verbhouse]una empresa emergente con sede en San Francisco.

“A medida que aumentan los precios de las viviendas y más y más ciudades tienen precios fuera de los límites de préstamos conformes y se ven empujadas a préstamos jumbo, el problema se traslada de los consumidores a la industria financiera de viviendas”, dice Scholtz. Con pautas estrictas de suscripción automática y requisitos de pago inicial del 20% al 40%, incluso las personas con capacidad financiera pueden tener problemas para obtener financiamiento en estos mercados.

“Cualquier cosa inusual, en los ingresos, por ejemplo, arroja a los buenos ingresos a un estado ‘atípico’ porque los aseguradores no pueden encajarlos perfectamente en una caja”, dice Scholtz. Esto incluye a las personas que tienen ingresos no tradicionales, son [self employed] o trabajadores contratados, o no tienen un historial crediticio de EE. UU. (por ejemplo, ciudadanos extranjeros), y aquellos que simplemente carecen del enorme 20% a 40% de pago inicial que los bancos requieren para préstamos no conformes.

Los mercados de alto costo no son el lugar obvio donde encontrará propiedades de alquiler con opción a compra, que es lo que hace que Verbhouse sea inusual. Pero todos los posibles compradores de viviendas de alquiler con opción a compra se beneficiarían al tratar de incluir sus características centradas en el consumidor en Contratos de alquiler con opción a compra: la tarifa de opción y una parte de cada pago de alquiler reducen el precio de compra dólar por dólar, el precio de alquiler y compra se fijan por hasta cinco años, y los participantes pueden acumular capital y capturar el mercado. apreciación, incluso si deciden no comprar. Según Scholtz, los participantes pueden «retirar dinero» en el [fair market value]: Verbhouse vende la casa y el participante se queda con la apreciación del mercado más cualquier capital que haya acumulado a través de los pagos de «rebaja» del alquiler.

Antes de firmar el contrato

¿Qué pasos debe tomar cuando está considerando una propiedad de alquiler con opción a compra? Asegúrese de:3 2

Elija los términos correctos

Ingrese un acuerdo de opción de arrendamiento en lugar de un acuerdo de compra de arrendamiento.

Consigue ayuda

Contrate a un abogado calificado en bienes raíces para que le explique el contrato y lo ayude a comprender sus derechos y obligaciones. Es posible que desee negociar algunos puntos antes de firmar o evitar el trato si no es lo suficientemente favorable para usted.

Investigue el contrato

Asegúrate de entender:

  • Los plazos (lo que vence cuando)
  • La tarifa de opción y los pagos de alquiler, y cuánto de cada uno se aplica al precio de compra
  • Cómo se determina el precio de compra
  • Cómo ejercer su opción de compra (por ejemplo, el vendedor puede solicitarle que proporcione un aviso previo por escrito de su intención de comprar)
  • Si se permiten mascotas
  • Quién es responsable del mantenimiento, las cuotas de la asociación de propietarios, los impuestos sobre la propiedad y similares
  • Qué significa “mantenimiento”: simplemente cortar el césped y rastrillar, etc. o reparaciones serias, como arreglar un techo.

Investigue el hogar

Solicite una tasación independiente, obtenga una inspección de la propiedad, asegúrese de que los impuestos sobre la propiedad estén al día y asegúrese de que no haya gravámenes sobre la propiedad.

Investigue al vendedor

Consulte el informe de crédito del vendedor para buscar signos de problemas financieros y obtenga un informe de título para ver cuánto tiempo ha sido propietario de la propiedad; cuanto más tiempo haya sido propietario y más capital, mejor.

Revise dos veces la letra pequeña

¿Bajo qué condiciones perdería su opción de comprar la propiedad? Bajo algunos contratos, usted pierde este derecho si se atrasa en un solo pago del alquiler o si no notifica al vendedor por escrito de su intención de comprar.

La línea de fondo

Un contrato de alquiler con opción a compra permite a los posibles compradores mudarse a una casa de inmediato, con varios años para trabajar en mejorar sus puntajes de crédito y/o ahorrar para el pago inicial antes de intentar obtener una hipoteca. Por supuesto, se deben cumplir ciertos términos y condiciones, de acuerdo con el contrato de alquiler con opción a compra. Incluso si un agente de bienes raíces ayuda con el proceso, es esencial consultar a un abogado de bienes raíces calificado que pueda aclarar el contrato y sus derechos antes de firmar cualquier cosa.

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